mercoledì 22 marzo 2017

Per fare della casa un diritto dovremmo prima renderla un bene di consumo

Viviamo in un mondo demolito dalle bolle immobiliari, che assorbono la sua ricchezza lasciando una situazione senza crescita e futuro, come succede al Giappone con i suoi ormai quasi trent'anni di stagnazione e caduta del prezzo delle case.

Ora immaginiamo che ci sia un modo per tirare su l'economia, ridurre la disuguaglianza e mettere fine alle bolle immobiliari. L'idea sarebbe semplice, ma non facile, perché implicherebbe un totale cambio di mentalità nel mondo occidentale riguardo alla casa.

La soluzione? Smettere di pensare che la casa sia un investimento, perché tale pensiero implica che la stessa sia fonte di continuo stress economico.

Se il prezzo del pane o delle uova aumenta, il consumatore medio sente il peso dell'incremento del costo della vita. Non parliamo di cosa succede all'opinione pubblica se aumenta la bolletta del gas o della luce! Ma se i prezzi delle case aumentano, nessuno si lamenta, anzi, i media passano il messaggio che "l'economia si sta riprendendo", anche se questa ripresa significa che forse milioni di persone non potranno avere un tetto sopra la loro testa.

La casa è l'investimento più rilevante per tutti (tranne la parte più ricca della società) ma allo stesso tempo è un rifugio, la necessità di base di ogni essere umano, come l'aria, l'acqua o il cibo. Da una parte questa società prova a tutelare i più deboli creando dell'edilizia popolare a basso costo, dall'altra spera in una salita dei prezzi per far ripartire la nostra asfittica ripresa economica basata su un capitalismo che sta lentamente morendo, oppure di far cassa con tutte quelle enormi tasse sull'acquisto e la compravendita.

Affitti e prezzi delle case alle stelle poi impediscono la creazione di una vera Europa (non di questo aborto chiamato unione europea) perché impediscono una vera mobilità, soprattutto dei più giovani (come fai a muoverti agilmente tra capitali europee se una stanza in affitto ti costa tutto il tuo salario da stagista?), e soprattutto verso quei luoghi dove c'è lavoro.

Invece di guardare alla casa come un investimento, cosa succederebbe se cambiassimo prospettiva, e la vedessimo come un qualsiasi altro bene di consumo?


Se la casa fosse come l'auto...
Se la considerassimo come un'auto ad esempio, ci aspetteremmo che il suo prezzo vada giù una volta immessa nel mercato, non su. I costruttori di case pubblicizzerebbero le stesse parlando del loro lato tecnologico (consumi, domotica, etc.) o dell'estetica oltre che dei mutui per acquistarle. I politici parlerebbero di incentivi alla ristrutturazione sensati (gli incentivi sulla rottamazione dell'auto sono cash, tutti e subito all'acquisto, sulla casa ti ridanno i soldi in 10 anni, e solo se hai un salario regolare). 

In questo mondo guidato da questo pensiero differente, i prezzi delle case si sistemerebbero da soli. Sarebbero ad esempio più economici nei grandi aggregati urbani e più cari nelle campagne, perché se ne venderebbero di più dove c'è una grossa concentrazione di persone e una domanda sana, che non risente della parte speculativa come adesso.

E.Glaeser (Harvard) e J.Gyourko (Wharton School of the University of Pennsylvania) hanno studiato proprio questo fenomeno, usando i dati dell'industria delle costruzioni per determinare quanto dovrebbe costare un immobile se le leggi sull'usufrutto dei terreni urbani venisse drasticamente rivista. Poiché il costo di costruzione varia di poco anche tra stati diversi, il terreno è la variabile che più incide sul costo, e può essere usato per stimare un costo "nazionale" per un appartamento.

Secondo loro, una casa standard in America dovrebbe costare intorno ai 200.000 dollari, incluso costo di costruzione, costo del terreno e profitto per il costruttore. Diverse aree sarebbero già a fair-value, ma per i luoghi più gettonati i costi si abbasserebbero parecchio. Ci sarebbero ancora case diverse: appartamenti, loft, unifamiliari, etc. dipendendo dal tipo di mercato. Ed i prezzi oscillerebbero ancora in base alla domanda e la geografia. Però una casa a S.Francisco costerebbe intorno ai 281.000 dollari invece che gli attuali 800.000. Una relativa abbondanza di case con questo nuovo cambio di mentalità farebbe comunque scendere i prezzi. E non lo dicono solo loro. Studi fatti dalla McKinsey Global Institute, California’s Legislative Analyst’s Office ed altri mostrano che i prezzi sono alti perché lo stato non aumenta l'offerta.

A Tokyo non c'è stata una rapida rivalutazione perché l'incremento della domanda è stato seguito da un incremento dell'offerta. Nel resto del paese l'invecchiamento della popolazione ha fatto scendere i prezzi costantemente dal '90 ad oggi, insieme alla trappola della liquidità, che però è figlia del capitalismo malato di oggi.

Immaginiamo allora di produrre case come produciamo automobili: in abbondanza. Che succederebbe? L'economia crescerebbe, parecchio. Secondo Chang-Tai Hsieh, della University of Chicago’s Booth School of Business, e Enrico Moretti, della University of California, Berkeley, le leggi locali riducono l'economia (statunitense) di 1,5 trilioni l'anno, il 10% in meno di quello che dovrebbe essere.

Certo sono solo teorie basate sull'incremento delle vendite di materiali, e l'occupazione generata nel settore delle costruzioni. Ma la maggioranza dell'output economico verrebbe dall'incremento dei salari di quelli che si sposterebbero dove ci sono lavori ben pagati, ma non lo fanno perché affitti o prezzo delle case sono troppo alti.

Nel lungo periodo, ci sarebbe una deflazione nel settore immobiliare, in realtà limitata alle città più importanti. Ovviamente banche ed investitori immobiliari sarebbero incazzati come iene, ma si darebbe alle generazioni future un punto di partenza più agevole da dove cominciare. Sarebbe ora che ci pensassimo a queste generazioni future, oppure vogliamo davvero continuare a foraggiarle con le pensioni dei nonni e dei genitori, che oltretutto stanno diventando insostenibili?

C'è stato un tempo in cui il costo della vita non cambiava molto tra le varie città. Secondo Daniel Shoag, professore di diritto pubblico ad Harvard, e Peter Ganong, dell'University of Chicago, a quei tempi i prezzi delle case erano quasi uguali tra le varie località e persone con differenti livelli di educazione e salario si muovevano anche in posti che oggi risultano economicamente irraggiungibili. Da allora diverse città sono state colpite da ricorrenti bolle immobiliari e le disparità di prezzo che si sono create hanno alterato le possibilità di carriera e crescita che le persone possono avere, legandolo indissolubilmente alla loro ricchezza accumulata.

Oggi, le persone con il livello di studio più basso vanno dove le case costano meno, mentre i laureati si spostano dove i salari sono alti. Questo perché chi ha un basso salario non ha nulla da guadagnare nello spostarsi in una città dove i prezzi delle case sono alle stelle. Magari guadagnerebbero anche di più, ma come mostrano tutte le statistiche sarebbe una inutile mossa perché l'extra guadagno verrebbe consumato da un affitto o una rata del mutuo più alta. La perdita di mobilità contribuisce ad aumentare il divario tra ricchi e poveri, perché chi ha un basso salario viene de facto estromesso da quei luoghi dove non solo i salari, ma anche la domanda delle sue capacità professionali è più alta.


Niente bolle immobiliari

Sicuramente se le case fossero beni abbondanti e a mercato, non avremmo più bolle immobiliari. Una buona definizione di bolla speculativa è la seguente:
"un momento in cui la società delude se stessa credendo che qualcosa di abbondante è scarso, o lo sarà presto"
L'immobiliare è particolarmente adatto alle bolle speculative perché a differenza di altri prodotti sembra che l'umanità ne voglia di più quando è caro e di meno quando è economico. E non importa quante volte vediamo fuori dal finestrino di un aereo vaste aree vuote, perché continuiamo a credere che la terra sia un grande investimento perché nessuno può crearne di più di quella che già esiste.

Le case avrebbero ancora un valore. Potranno apprezzarsi, anche se più lentamente, e i quartieri più desiderati sarebbero ancora relativamente più costosi, ma verrebbe meno la follia per la quale le persone si aspettano che la casa raddoppi il suo prezzo in pochi anni.

Esattamente come noi non ci aspettiamo di fare un profitto vendendo la nostra auto.


Conclusioni
Per il momento, l'umanità non sembra pronta ad abbracciare questa nuova visione su larga scala. Anche se lo facesse, ci vorrebbe un bel po' di tempo per vedere i prezzi delle case scendere o stabilizzarsi.

Inoltre anche se le case fossero molto meno costose, probabilmente il beneficio sociale della proprietà di una casa si manterrebbe. E' difficile pensare che se le case diventassero meno care, senza considerare che in molte zone negli Stati Uniti già sono alla portata di molti, le persone se ne andrebbero da quartieri sopravvalutati solo perché il valore del loro immobile è sceso.

Tanto meno significa che New York diventerebbe improvvisamente economica o che tutti vorrebbero vivere in un palazzone pieno di loculi identici. L'immobiliare è un problema regionale sparso su migliaia di città, quindi molte nuovi costruzioni occorrerebbero appena fuori dalle città dove c'è più terra di quello che si immagina.

Creare più case infastidirebbe quelli che cercano aree meno affollate, ma in media molti beneficerebbero da questa nuova situazione, in termini di lavoro e sicurezza finanziaria. I soldi non spesi per appartamenti sopravvalutati potrebbero finire in attività più produttive.
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Ovviamente il modo in cui vediamo l'immobiliare è così intrecciato con l'economia, la società e il sistema fiscale che le cose non possono cambiare in breve tempo. Ma ci sarebbe sicuramente benefici politici e sociali. Che succederebbe infatti se le decisioni locali che oggi sono prese in base alla paura di un declino nel valore della casa potessero invece essere prese nell'ottica di quale possa essere la migliore educazione o la migliore possibilità di carriera/lavoro?

Il punto non è di lanciarsi in quello che sembra un esperimento sociale dal futuro incerto, ma di iniziare a pensare al lato negativo dell'ossessione della proprietà della casa e del fatto che ci aspettiamo sempre che il suo valore salga.



Nota:
Liberamente tradotto da questo articolo del NYT. Per approfondimenti puoi leggere i paper su cui si basa l'articolo qui.

2 commenti:

  1. In Italia però sarebbe più utile ristrutturare che costruire visti i numerosi abusi edilizi

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    1. Il punto non è quello, ma di creare offerta per far diminuire il prezzo. Nulla impedisce il recupero per ottenere il risultato.

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